전세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트 5가지

1. 전세 계약 시 등기부등본 확인은 필수

전세 계약에서 가장 먼저 해야 할 일은 해당 주택의 등기부등본을 열람하는 것입니다. 등기부등본을 통해 소유자 정보, 근저당권, 가압류, 가처분 등 채권 관련 권리관계를 확인할 수 있으며, 계약서상의 임대인이 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다. 특히 2025년에는 깡통전세로 인한 피해가 증가하며, 근저당 설정금액이 보증금을 초과하는 경우 세입자가 보증금 반환을 못 받을 위험이 커지고 있습니다.

등기부등본 확인 시 체크포인트

소유자 정보와 임대인 일치 여부
근저당권 등 설정된 권리관계 확인
임대차 우선순위 확보 여부 판단
등기부등본은 계약 당일에 재확인 필수

2. 전세 계약 전 확정일자와 전입신고 전략

확정일자와 전입신고는 전세보증금을 지키는 두 가지 중요한 장치입니다. 확정일자는 임대차계약서를 동주민센터에 제출해 도장을 받는 것으로, 전입신고와 함께 이뤄져야 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 2025년 기준으로 확정일자를 빨리 받을수록 선순위 확보에 유리하며, 전입신고 후 주민등록이 되어야만 법적 효력이 생깁니다.

확정일자와 전입신고 시 유의사항

계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자 신청
대항력은 전입신고 후 실제 거주해야 발생
우선변제권은 확정일자 기준으로 순위 결정
보증보험 가입 시 확정일자 유무가 중요한 요건

3. 전세보증금 반환보장 | 전세보증보험 가입 확인

최근에는 전세보증금 반환보장 보험을 통해 안전성을 높이는 세입자들이 증가하고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사 등에서 제공하는 이 상품은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보험사에서 먼저 보상해주는 제도입니다. 2025년 기준 가입 가능한 금액 기준이 확대되었으며, 전세가 5억 원 이하인 경우 상대적으로 저렴한 보험료로 보호받을 수 있습니다.

전세보증보험 체크리스트

전세계약 체결일로부터 1개월 이내 가입 권장
가입 시 확정일자와 전입신고 완료 필수
임대인이 세금체납자이거나 다주택자일 경우 보증 거절 가능
보험료는 전세금의 약 0.15~0.3% 수준

4. 전세 계약서 작성 시 필수 항목 점검

표준임대차계약서를 사용하더라도 임대차계약서에 들어가는 항목들을 정확히 이해하고 점검해야 합니다. 특히 2025년에는 계약갱신청구권 행사와 관련된 분쟁이 잦아지는 만큼, 이에 대한 조항 포함 여부도 확인해야 합니다. 특약사항 작성 시 불공정한 조항이 포함되지는 않았는지 공인중개사의 설명을 반드시 듣고 서명해야 합니다.

계약서 주요 확인 항목

임대차 기간과 보증금, 월세 등 주요 조건 명확히 기재
계약갱신청구권 행사 여부 사전 명시
관리비 부담 주체 및 항목 구분
특약사항에 불리한 조항 유무 확인

5. 임대인의 세금체납 여부 및 건물 상태 확인

세입자의 보증금을 지키기 위해서는 임대인의 신용상태도 중요한 판단 요소입니다. 2025년 현재 임대인이 국세 체납자일 경우, 세금이 전세보증금보다 먼저 우선변제될 수 있어 세입자 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 또한 계약 전 노후화된 시설이나 누수 등에 대해 사진을 찍어 기록으로 남겨야 하며, 계약서에 수리 의무를 명확히 하는 것도 좋습니다.

임대인과 주택 상태 확인 요령

건물의 구조적 안전성 체크 (노후 주택, 무허가 건축물 등)
임대인의 세금 체납 여부는 '정부24' 등 통해 조회 가능
주차, 소음, 난방, 수도 상태 등 기본 시설 점검
하자 발견 시 사진 기록 및 특약에 명시

결론

전세 계약은 수천만 원의 보증금이 오가는 만큼 철저한 확인이 필요합니다. 특히 2025년 현재는 깡통전세, 보증금 미반환 등의 리스크가 더 커진 상황이므로, 계약서 작성 전부터 등기부등본, 전입신고, 보증보험 가입 등 모든 요소를 점검해야 합니다. 본문에서 소개한 체크리스트 5가지를 숙지하면, 실질적으로 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있는 가능성이 높아집니다. 단순한 비용 비교보다도 안전을 우선으로 하는 전세 계약 전략이 필요한 시기입니다.